Договора аренды квартиры — это не просто обязанность, но также и гарантия

Договор аренды жилья служит защитой во время взыскания через суд платы за аренду жилья - квартиры или дома, а также другой недвижимости, а также оплаты за коммунальные услуги в том случае, когда квартиранты отвиливают от оговоренных сроков оплаты за аренду жилья или, что еще ужаснее, втихаря съезжают с квартиры, не расплатившись с хозяином. Бывает, что собственники требуют оплаты аренды за два-три месяца наперед, чтобы перестраховаться. Но, к несчастью, коммунальные счета оплачиваются по факту выставления платежа управляющим агентством, товариществом собственников жилья и так далее, и никто не сможет пообещать арендодателю, что его арендатор не съедет, не оплатив коммунальные счета, к примеру, за телефон после междугородных или международных разговоров. Только грамотно составленный договор аренды жилья сможет оказаться существенным доводом в пользу арендатора и арендодателя в судебном рассмотрении дела. Также в договоре аренды жилья указываются сроки окончания его действия и исключительные права хозяина помещения на их одностороннюю поправку — еще один бонд (обеспечение, гарантия), пренебрегать которым не стоит. У собственника квартиры могут поменяться планы на будущее касательно принадлежащей ему собственности, поэтому он может закрепить за собой право на одностороннее и досрочное расторжение договора аренды и выселение жильцов.
Для тех, кто хочет снять квартиру, заключение договора аренды имеет не менее важное значение, нежели для собственника квартиры, поскольку он призван защищать интересы обеих сторон сделки. В практике встречались случаи, когда недобросовестный арендодатель сдавал свою квартиру нескольким арендаторам одновременно, взимал деньги вперед и скрывался, предоставив им самим выяснять, кто же является обладателем права пользования, а кто — нет. В этом случае наличие на руках заключенного договора аренды у одного из арендаторов — доказательство его прав на проживание в данной квартире. Если договоры заключены со всеми, то законную силу будет иметь тот, который был заключен раньше других. Также в договоре аренды можно зафиксировать сумму арендной платы на весь срок договора и таким образом обезопасить себя от ее внезапного повышения по желанию собственника.
Лицу, заинтересованному снять квартиру в Донецке, необходимо проверить документы на квартиру, принадлежащую собственнику, чтобы выяснить, имеет ли право данное лицо сдавать квартиру в аренду. Наличие только одной прописки в паспорте не является основанием для получения такого права. Если квартира оформлена в долевую собственность, то подписывать договор должны все со-собственники данного объекта недвижимости, иначе договор может быть признан в суде недействительным. Если недвижимость принадлежит одному из супругов по возмездной сделке (купля-продажа, договор долевого участия и т. д.), необходимо, чтобы данный договор был подписан супругом арендодателя. Если квартира не находится в собственности (не приватизирована), то снимать такой объект не рекомендуется, т. к. он принадлежит муниципальным органам или определенным ведомствам, а прописанные в нем граждане являются только нанимателями данного жилого помещения, то есть обладают лишь правом пользования квартирой.
Арендатору стоит обратить внимание на существующие обременения сдаваемой квартиры в любом районе и от любого владельца. Квартира может находиться в залоге у банка или физического или юридического лица, если она была приобретена по ипотечному кредитованию. В данном случае заключение договора аренды возможно с согласия залогодержателя по данному объекту недвижимости.
Выплачивая ежемесячную арендную плату, арендатор может потребовать от собственника расписку в получении денежных средств с указанием суммы и наименования платежа.
И арендатору, и арендодателю необходимо знать, что для удобства обеих сторон договор аренды следует заключать на срок, не превышающий 11 месяцев, потому что в противном случае данный договор нужно будет регистрировать в УФРС, что повлечет за собой дополнительные финансовые расходы.
2. Помните: сдача квартиры, дома, гаража, комнаты в аренду — это получение дохода. Почти любой доход, получаемый гражданином, должен облагаться налогом. Физическое лицо, сдающее внаём одну квартиру, обязано декларировать свой доход и ежегодно платить 13% на доходы физических лиц. Налоговая декларация заполняется и сдается не позднее 30 апреля текущего года с указанием дохода от сдачи в аренду недвижимости за прошлый год. Заплатить полученный налог можно до 15 июля текущего года. К декларации желательно приложить оригинал или копию договора аренды, в котором будет указана сумма арендной платы, а также расписки в получении денежных средств или банковские переводы. Если собственник сдает в аренду несколько квартир, то это может расцениваться как предпринимательская деятельность. Соответственно, физическое лицо должно быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и обязано выплачивать НДС. Неуплата налогов, а также осуществление предпринимательской деятельности без регистрации ведет к применению уголовной ответственности. Не следует рассчитывать на то, что налоговые органы не узнают о факте сдачи квартиры в аренду и получении дохода. Эта информация может выясниться в непредвиденных случаях: например, квартиранты нанесли ущерб соседям, те обратились в суд; в ходе судебного разбирательства выяснилось, что арендаторы проживают в квартире безосновательно, а собственник не платит налоги. Также о сдаче квартиры внаём в налоговые органы могут сообщить участковый милиционер или недовольные соседи. Поэтому, во избежание грядущих проблем, т. е. выплаты всей суммы задолженности, штрафов, пени, уголовной ответственности, налоги следует платить своевременно.
3. Прежде чем сдавать квартиру арендаторам, необходимо про-верить качество работы сантехники, электропроводки, подачи газа. Все это должно быть в пригодном для эксплуатации состоянии. Как правило, в случае причинения ущерба третьим лицам в связи с неисправностью оборудования ответственность будет нести собственник.
4. Приняв решение о сдаче квартиры в аренду, необходимо определиться, будет ли она сдаваться с мебелью и техникой или нет. Конечно, в полностью обставленную квартиру найти жильцов будет значительно легче. Но в этом случае собственник рискует тем, что его имущество может быть испорчено арендаторами. Поэтому было бы желательно составить опись предметов, остающихся в квартире, с указанием их состояния, а также сделать фотографии в нескольких ракурсах. Все это будет являться приложением к договору аренды. В случае порчи этого имущества арендодатель сможет обратиться в суд и взыскать с жильцов причиненный ущерб.
5. Прежде чем договариваться с арендаторами о сдаче квартиры, собственнику необходимо выяснить, кто конкретно будет проживать совместно с арендатором, и перечень этих лиц указать в договоре. Бывают ситуации, когда квартиру снимает один человек, а затем нелегально сдает ее в субаренду «под общежитие» десятку иностранных рабочих или фирме для организации, например, салона красоты или экскорт - услуг. Также в договоре следует указать, что собственник не разрешает сдавать квартиру в субаренду. При увеличении количества проживающих лиц необходимо составить дополнительное соглашение к договору.
6. Необходимо оговорить возможность для арендаторов содержать в квартире домашних животных. К сожалению, иногда
они приносят не только радость своим хозяевам, но и ущерб имуществу собственника и беспокойство соседям.
7. В договоре аренды обязательно следует указать целевое назначение сдаваемого объекта недвижимости. Если в аренду сдается квартира, то назначение ее — только проживание физических лиц. По закону жилое помещение нельзя сдавать под офис, салон или производство. Если сдается нежилое помещение, то в договоре аренды должно быть указано его целевое назначение в соответствии с документами, и организация-арендатор должна будет осуществлять именно тот вид предпринимательской деятельности, под который подпадает данное помещение.
8. Многие арендодатели задумываются: оформлять ли для жильцов временную прописку? Встречаются ситуации, при которых арендатору, снимающему жилье, требуется оформление временной прописки. Прежде чем предоставлять эту прописку жильцу, собственник должен проанализировать последствия, которые могут возникнуть в этой ситуации. С одной стороны, в случае досрочного расторжения договора временная прописка не будет аннулирована автоматически, т. е. человек сохранит за собой право пользования и проживания в данной квартире. Продать, обменять такой объект практически невозможно, так как потенциальные покупатели будут возражать против приобретения квартиры с прописанным там посторонним человеком. С другой стороны, если гражданин просит оформить ему временную прописку, это может являться гарантией серьезности его намерений по долгосрочной аренде квартиры. Также цена арендной платы за сдаваемый объект может быть на порядок выше, если собственник предоставляет жильцу временную прописку.
9. Важный момент при сдаче квартиры или иного объекта недвижимости — это дальнейшая «судьба» неотделимых улучшений. Неотделимыми улучшениями называют улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для этого имущества. В соответствии с ГК собственник может дать согласие на производство арендатором таких улучшений. В этом случае арендатор имеет право на возмещение своих затрат, если иное не будет предусмотрено договором. Данное положение не относится к производству ремонта: по закону текущий ремонт помещения должен осуществлять арендатор за свой счет, а капитальный — собственник.
10. Заключая договор аренды, собственнику необходимо указать возможность посещения квартиры как в присутствии жильцов с целью проверки соблюдения условий договора, так и в их отсутствие в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (устранение технических неполадок и т. д.).
Сдача квартиры или нежилого помещения в аренду — это гражданско-правовая сделка, влекущая определенную ответственность для обеих сторон, поэтому она требует серьезного подхода и анализа предполагаемых последствий. Позаботьтесь о своих правах, воспользуйтесь услугами профессионалов или посоветуйтесь с теми, кто уже имел успешный опыт в сдаче в аренду недвижимого имущества.