Аренда недвижимости
Продажа недвижимости
Арендаторы и покупатели
| Вы можете добавить свою статью бесплатно |
О продаже недвижимости — аналитика, новости и решенияКак купить квартиру в Донецке и за что заплатить агенту?
Как купить квартиру и за что заплатить агенту? Риелторские технологии.
 Услуги риелторов очень недешевы. Почему? Этот вопрос часто задают
клиенты, журналисты и другие интересующиеся лица. Ответы у всех разные. К примеру, говорят, что агенту по недвижимости оплачивают надежность, так как агент или агентство очень много лет функционирует на рынке, а также имеет сертификат Ассоциации риелторов, что практически исключает судебные процессы. И кроме всего прочего, за высокое качество обслуживания, профессионализм в этой сфере, юридическое сопровождение сделок и т. д. За обсуждением этих вопросов как то пропускают из виду объем сделанной риэлтором работы. Чтобы представить картину его труда и затрат, необходимо проанализировать все этапы подготовки и проведения сделки, и в придачу ко всему задачи, которые нужно очень быстро решать. Такой материал полезен и агенту, и клиенту, потому что, если оба будут знать, что делать, то один будет действовать, а другой сможет его контролировать. Теперь возьмем типичную трехступенчатую сделку, когда собственник продает квартиру и покупает квартиру или другую недвижимость, владельцы которой покупают себе свободную квартиру или дом и так далее. Этап первый. Поиск покупателя и организация продажи квартиры.
Все начинается с организации поиска покупателя первой квартиры. Чтобы найти покупателя, риелтор должен представлять, что за жилье он продает. Агент должен изучить объект недвижимости. Это можно осуществить с помощью просмотра квартиры, организовывая и проводя встречи с продавцом, посещения квартиры, осмотр дома, окрестностей микрорайона, предварительное определение цены и обсуждение размера агентской комиссии, назначение времени встречи для подписания договора. Прежде чем риелтор начнет активно заниматься сделкой, в агентстве заключают договор о специальном обслуживании. Продавцу предоставляют документы, которые подтверждают права и полномочия агентства, а также текст договора. При этом представители и клиент определяют заключаемый тип договора - эксклюзивный или не эксклюзивный, обсуждают требования и пожелания клиента к приобретаемому объекту недвижимости, фиксируют цену отчуждаемой недвижимости и размер вознаграждения, который определяют стороны покупателя или продавца, несущие расходы по оформлению договоров и по оплате соответствующих налогов. Риелтор объясняет клиентам процесс купли-продажи недвижимости. Стороны определяют величину и вид предоплаты - аванс или задаток, форму и величину оплаты рекламного бюджета, срок действия договора, а также возможность предоплаты вознаграждения. Осуществляется анализирование, оценка и дублирование документов продавца и отчуждаемой недвижимости. Обговариваются условия ответственного хранения документации на реализуемую недвижимость и штрафные санкции в случае невыполнения условий договора всеми сторонами. В итоге подписывается договор на агентское обслуживание. Затем агентство проводит масштабную рекламную кампанию по отчуждению реализуемой недвижимости. Для этого специалисты составляют рекламные объявления и выбирают способы реализации рекламы через наружную расклейку, могут подать объявление по недвижимости на рекламную доску Domver в интернет и газеты по продаже недвижимости в Донецке и пригородах и аренде квартир в Донецке недвижимости, в журналы о недвижимости, а также обзванивая рекламные телефоны агентов и агентств своего города. Отвечают на рекламные телефонные звонки дежурные риелторы, которые заносят заявку в агентский журнал. Они обсуждают особенности продаваемой квартиры с потенциальными покупателями, организовывают и проводят показы квартир и домов. Решения сообщают продавцу, а также в случае необходимости изменения цены поправляют стоимость недвижимости. В случае появления реального покупателя, его приглашают в агентство. При этом завершают первый и начинают второй этап под названием: "Открытие сделки". Второй этап. Открытие сделки: оформление отношений с покупателем, в поисках альтернативной недвижимости
Компания планирует встречи и проведение переговоров по сделке между покупателем и продавцом в агентстве. При этом они согласовывают величину залога или предоплаты, их формы: аванс или задаток, сроки действий, оформление и получение. При требовании сторон, составляют предварительный договор отчуждения недвижимости с определением сроков реализации, расходов по оформлению сделки и выплате налогов. Обсуждаются особенности сбора и проверки документов продаваемой квартиры, необходимость прохождения таких инстанций, как опекунский совет, налоговой и других инспекций для получения разрешительных документов. Оговаривают форму оплаты, а также выбирают депозитарий для временного промежуточного хранения финансовых средств оплаты и нотариальных услуг, если предполагается удостоверение договора. После всех вышеописанных действий начинаются просмотры вариантов замены, то есть той недвижимости, которая предназначена для собственника продаваемой недвижимости, жилья - первой квартиры, дома и т.д. Риелтор изучает объявления во всех найденных им рекламных источниках. Самостоятельно расклеивает объявления о покупке квартир, домов или другой недвижимости в интересующих его районах города. Лично общается с продавцами рекламируемой недвижимости, с их доверенными лицами, а также контактирует с потенциальными и собственными клиентами. Новые объекты просматриваются, и результаты их просмотров обсуждаются с клиентом. В случае необходимости, изменяется размер доплаты и определяются требования к объекту недвижимости. В это время, пока желаемое жилье не подобрано, продавцы первого объекта недвижимости передают продавцам второго предоплату в виде авансового платежа или задатка, что подтверждается оформлением документов риэлтором. Далее для владельцев альтернативной недвижимости подыскивают свободный вариант, так сказать «последнюю» квартиру, которая проходит первичное оформление по описанной технологии. Третье. Сбор документов и проверка юридической чистоты квартир
Во время этого этапа проходят совещания сторон, где определяется схема сделки, ее сроки и условия. Сейчас агент начинает проводить сбор документов на квартиры участвующие в сделке: на каждую из трех квартир получает копию финансово-лицевого счета, выписку из ЕГРП, справку и копию поэтажного плана из БТИ, справку из налоговой инспекции, при необходимости справку из органов опеки, психоневрологического и психонаркологического диспансеров, а также свидетельство о расторжении брака и прочее. Осуществляется юридическая проверка собираемых по каждой квартире документации. Для уточнения или получения дополнительных сведений, агент может проводить опрос соседей по требованию покупателя, сотрудников коммунальных учреждений, органов правопорядка. Следующий этап. Регистрация операций по альтернативной купле-продаже.
Регистрацию сделки для начала нужно подготовить. Для этого организовывается встреча сторон, на которой подводят итоги сбора документов и проверка их юридической чистоты недвижимости, а также выделяют документы, которые могут требовать корректировки. Далее согласовывают окончательную продажную стоимость квартир данной сделки, сроков юридического и физического освобождения жилья, выбор банка для хранения финансовых средств на завершающих этапах, составляют проекты договоров купли-продажи, дарения или обмена - в зависимости от ситуаций. Кроме этого, определяют сумму расходов по оформлению сделки, выплате налогов, в том числе оплаты за аренду у банка ячейки депозитария, наличие нужных документов по закладке в банк и получению из него ценных пакетов. Уточняют сроки совершения сделки и состав участников, обсуждают вопрос о способах проверки достоверности средств оплаты. Следующий этап - полная пред оплата сделки - она происходит в депозитарии банка, куда агентство приглашает участников. Заключается договор о хранении ценных пакетов, после чего проводится последний пересчет денежных средств и закладка ценных пакетов. Подписывают договора купли-продажи, для чего агентство приглашает клиентов в офис. Ну вот, регистрация произошла. Участники снова собираются и получают документы на право собственности новых квартир, и обмениваются контактами. Этап пятый. Вступление в фактическое владение жилой недвижимостью и окончательные расчеты
Риелтор подготавливает встречу в банке, на которой участники получают ценные пакеты, а агент контролирует чистоту взаиморасчетов и возврат предоплаты, которая осуществлялась в виде авансов или задатков. После риелтор помогает клиентам в постановке регистрации и снятии с регистрационного учета, в переоформлении стационарных телефонных номеров. Осуществляется юридическое освобождение квартир. После чего квартиры освобождают уже физически. Компания контролирует освобождение и оказывает всевозможную помощь покупателям и продавцам недвижимости и проводит подписание акта передачи-приемки недвижимости. На окончательной ступени осуществляется заключительные взаиморасчеты участников. Когда все сделано верно, агент отчитывается о проделанной им работе, сдает отчет в компанию и получает полагающееся за работу комиссионное вознаграждение. Теперь подсчитав все совершенные риелтором действия мы увидим, что проведение традиционной альтернативной сделки из трех звеньев включает в себя как минимум 5 ступеней и 20 подступеней, где в общей сложности присутствует более 100 задач. При этом агент проделывает не менее 9 видов работ: оценка стоимости квартир, организация и проведение переговоров, заполнение документов, получение справок из различных инстанций и т. д.), в которых участвует около 20 человек и 20-50 объектов. За время совершения сделки (около 4 месяцев) агент проводит более 350 телефонных консультаций. Так выглядит изнутри сложная процедура на первый взгляд простой операции проведения купли-продажи недвижимости! Причем с ростом количества звеньев пропорционально растет количество решаемых задач и заполняемых документов. Мы не будем обсуждать здесь эмоциональную составляющую процесса, те сильные эмоции, психологическое напряжение, граничащее со стрессом, которое испытывает риелтор агентства недвижимости. По долгу возложенных на себя обязанностей он должен общаться с различными по складу характера и нравственности людьми и уметь управлять ими, чтобы все этапы прошли успешно. Говоря об агентском вознаграждении, следует иметь в виду все вышеперечисленное. Более ранняя копия страницы | |
| Всего комментариев: 10 | |
Санечка
27 Июня 2013 - 10:38
Like | +1
№10
Лично я купила квартиру и только рада, что мне помогал в этом деле агент. Просто собственники, что продают свою недвижимость сами без посредников и без агентств, в большинстве своем не компетентны в вопросах покупки жилья. И выбор меньше, если искать только на прямую. А цены ставят сразу на порядок выше, чем обращаясь в агентство в надежде продать подороже. Так что овчинка выделки не стоит. Я уж лучше обращусь в следующий раз тоже в это же агентство, я думаю так даже дешевле выйдет.
Елена
26 Июня 2013 - 20:15
Like | 0
№9
да, конечно, буду ждать от Вас звонка!
Елена 0508250116
26 Июня 2013 - 20:09
Like | 0
№7
Когда можно глянуть?
Элечка
26 Июня 2013 - 20:14
Like | 0
№8
Удобно будет, если я вас наберу завтра около 10.00 и мы все обсудим?
Елена
26 Июня 2013 - 19:39
Like | +1
№4
Добрый вечер :), я еще в поиске, скажите, пожалуйста, где находиться эта квартира за 1800? и сколько в ней комнат. Если можно ссылку на объявление дайте, фото квартиры и сколько комнат.
Елена
25 Июня 2013 - 23:30
Like | +1
№1
Сниму квартиру без посредников в Донецке в калининском районе. Порядок и оплату гарантируем!!! +380508250116 Елена.
Элечка
26 Июня 2013 - 18:39
Like | 0
№2
Есть хорошая квартира за 1800, вы в каком районе рассматриваете?
Главарь
26 Июня 2013 - 18:40
Like | +1
№3
А в каком есть за 1800?
Элечка
26 Июня 2013 - 19:55
Like | 0
№6
Это буденновский район Донецка
Элечка
26 Июня 2013 - 19:55
Like | 0
№5
фото нет, квартира однокомнатная, современная, ни разу не сдавалась, находиться по улице Гурьевская в Донецке. Из техники и мебели есть все. Крупногабаритная квартира - "сталинка".
| |
Для получения ответов на электронную @ почту и отключения манипуляций по применению цензуры в комментариях, вы должны быть авторизованы на сайте
